A la hora de acometer la venta del activo, los promotores inmobiliarios se encuentran a menudo con falta de documentación o con el acceso únicamente a información sesgada. Dos circunstancias que con frecuencia entorpecen la venta o el alquiler de los activos. En el alquiler, esa falta de información suele llevar en muchos casos a firmar contratos por un precio bastante inferior a los que se firmarían si se contara con la sistemática y la documentación necesaria. Los contratos de arrendamiento necesitan ser documentados y supervisados para garantizar el buen hacer dentro del sector.
Para hacer frente a estos problemas, se lleva a cabo una due dilligence, un proceso de control que busca obtener la información necesaria para fijar de forma objetiva el precio de una operación, y en lo que nos ocupa: garantizar que el alquiler se realice bajo las máximas garantías para las dos partes interesadas: arrendador y arrendatario. La forma de estructurar la transacción, la exigencia de garantías o la prevención de riesgos son necesidades prioritarias para cualquier arrendador inmobiliario.
En este sentido, antes de que arrendador y arrendatario formalicen su relación comercial, resulta imprescindible incorporar una metodología que asegure la transparencia y máxima información dentro del proceso de la diligencia. Dentro de la misma se podrían diferenciar concretamente estos dos tipos de análisis:
- Análisis económico-financiero: consiste en una auditoría de alquiler y compra, rigurosa y pormenorizada, que afecta tanto a los estados financieros, como a la valoración de activos materiales e inmateriales. Esta exhaustiva revisión también tiene por objeto cotejar y estudiar la viabilidad del plan de negocio, elaborado por el equipo de dirección del proyecto. Entre las áreas que se desarrollan en una due diligence económico-financiera podemos diferenciar: la descripción del sector, descripción de la empresa, situación financiera o la organización de la facturación, entre otros aspectos. Sofia RTD incluye y organiza toda esta información dentro de su metodología, lo que reduce los plazos de recopilación de documentación al mínimo. Los resultados son accesibles en tiempo real, desde cualquier lugar y en cualquier momento en el que se quiera proceder al alquiler.
- Análisis legal: el proceso de la due diligence, en su vertiente jurídica, se basa en la revisión y estudio de los contratos, la revisión de los temas societarios y el estudio de los posibles litigios. También incluye una profunda revisión fiscal. Su importancia estriba en evitar que se encuentren ocultos compromisos o acuerdos que podrían suponer un peligro para el futuro de la operación.
Lo interesante de realizar este control es que cuanto más exhaustivo y detallado sea, en mejores condiciones económicas afrontaremos el arrendamiento puesto que tendremos un control absoluto de los costes de derivados y la manera en que estos deberán repercutirse en el precio de arrendamiento.
¿Qué es lo que más valora el arrendador de Sofia RTD?
Disponer de una visión del proyecto de 360º es el punto mejor valorado por el arrendador. Una vista global del proyecto que le permite conocer todas sus vertientes en tiempo real. Partiendo de la fase 0 del proyecto, en la que se crearán los diferentes escenarios de viabilidad; hasta la fase de explotación, en la que se empezará a extraer la rentabilidad del activo, el control de la herramienta es total.
Concretamente, en fase de explotación el arrendador puede:
- Visualizar de forma sencilla los locales alquilados, los pendientes y los vacíos. Mostrando todos los datos característicos de dichos locales.
- Extraer toda la información comercial o de negocio en tiempo real: unidades vendidas, capital invertido, tasa de rentabilidad…
- Disponer de un valioso módulo de gestión de clientes, donde se recoge toda la información de interés para el arrendador: datos de los clientes que alquilan y los que solicitan información.
- Tener constancia, mediante el módulo de gestión de reformas, de todas las modificaciones que hayan podido darse en su propiedad o que hayan podido ser solicitadas.
- Llevar un control de los pagos y facturación a través del área de facturación de Sofia.
- Monitorizar el mantenimiento de su activo inmobiliario. A través del módulo de mantenimiento podrá controlar las necesidades de explotación de su inmueble, las posibles incidencias que se produzcan y el coste que suponga su mantenimiento.
¿Qué es lo que más valora el arrendatario de Sofia RTD?
Sofia se erige como un apoyo fundamental para el arrendatario, puesto que analiza distintos escenarios del proyecto; desde el inicio hasta la firma del contrato. Esto le garantiza que se cumplan todas las responsabilidades del arrendador: seguimiento de ejecución de las obras, sistematización, planificación de tareas, control y planificación de licencias y acometidas, servidumbres, etc. También puede hacer un seguimiento de las obras que le corresponden a él y no al arrendador.
Por otro lado, el arrendatario podrá solicitar cualquier documento o tener acceso a Sofia RTD y sus informes si lo estimara oportuno. Sin duda esto incrementa la sensación de confianza y transparencia que posee el arrendatario. Esto solo puede derivar en una dinamización del número de arrendamientos desarrollados y una prolongación de las relaciones contractuales contraídas.
Caso de análisis: proyecto de Decathlon en Alfafar Parc (Valencia)
Sofia está llevando la gestión integral de este nuevo proyecto de Decathlon en la incipiente área comercial Alfafar Parc. En su análisis inicial, se han estudiado las diferentes opciones que podían hacer rentable el proyecto, tanto a nivel de financiación como de planning; así como cuál sería el importe de la renta.
Tras analizar varios escenarios de viabilidad, el arrendador cerró la opción más viable y firmó el contrato de arrendamiento con el operador comercial. Lo interesante aquí es que, a través de Sofía RTD, el arrendador es conocedor en tiempo real de los avances del local, y de si se está ejecutando conforme a lo contratado.
¿Qué beneficios está obteniendo el arrendador en este caso?
- Hay un seguimiento y control de las licencias necesarias: urbanísticas, de planeamiento, comerciales, ambientales, de ocupación y de apertura y declaración responsable.
- Existe una sistematización de la documentación necesaria a nivel legal: estatutos, ordenanzas, proyecto básico y de ejecución, etc.
- El arrendador es conocedor en tiempo real de los avances del local para ver si se está ejecutando conforme a lo contratado.
Cómo se ha ido comentando, la forma óptima de supervisar un contrato de arrendamiento es que sus dos actores dispongan de una herramienta que les aporte la información que necesitan antes, durante y después de la firma. Sofia es sinónimo de una gestión de proyecto transparente, lo que fortalece una relación contractual respetuosa.
