Viabilidad del suelo: factores a tener en cuenta

Evitar riesgos y estudiar la rentabilidad de un proyecto inmobiliario son los dos aspectos fundamentales de realizar un análisis de la viabilidad del suelo. Este análisis supone un balance entre las condiciones de rentabilidad y riesgo, para encontrar la opción que mejor se ajuste a las características del inversor. En este análisis de la viabilidad se deben abordar dos puntos fundamentales:

• Los aspectos intrínsecos a la promoción. Hablamos de la ubicación, los factores que inciden en el tiempo (como puede ser la concesión de licencias), las características de diseño o calidades de la promoción, el ritmo de las ventas, etcétera.
• Los aspectos extrínsecos o exógenos. Son aspectos macroeconómicos en los que hay pocas posibilidades de intervenir, como son todos aquellos derivados de la economía como la subida de tipos de interés, las subidas de los costes de construcción, la ralentización de los precios de venta, etc.

La búsqueda del equilibrio entre rentabilidad y riesgo hace que exista un área estimada en la que se debe mover un inversor a la hora de tomar cada una de sus decisiones. Fuera de esta área estarían los resultados descartables por inviables (mucho riesgo / poca rentabilidad) o escenarios de privilegio (mucha rentabilidad / poco riesgo).

Sofia RTD es una herramienta que ha sido desarrollada pensando en recrear, de una manera muy sencilla, esta área de equilibrio entre rentabilidad y riesgo, permitiendo al inversor modelizar diferentes escenarios en función de parámetros de inversión, comercialización y financiación.

Los aspectos que condicionan un estudio de viabilidad del suelo son:

1. La Viabilidad Comercial

Hay que determinar adecuadamente aspectos tales como: precios máximos de venta, ritmos esperados de venta, tipologías deseadas por el comprador, volumen de compradores, etc. En este sentido Sofia RTD permite crear diferentes planes de precios en función de las unidades de venta a comercializar. Estas unidades de venta vienen identificadas por su número, por su superficie y por el ratio de euros por metro cuadrado. Por otro lado, Sofia RTD también permite planificar las ventas creando diferentes planes de distribución en el tiempo, de manera que cada plan corresponda a una necesidad diferente. Por último, se identifican los plazos en los que las ventas irán haciéndose realidad con los pagos, tanto de la reserva como del pago inicial o pago final a entrega de llave

2. La Viabilidad Técnica

Resuleta determinante analizar los posibles problemas de ejecución que se pudiesen encontrar en el solar y que por su coste pudiesen afectar negativamente a las previsiones de rentabilidad del proyecto.

3. La Viabilidad Urbanística

Este área se dirige a gestionar los diferentes aspectos urbanísticos del suelo, de forma que sea factible en él el desarrollo del proyecto. En este estudió es básico recopilar toda la normativa que pueda afectarle, en especial, lo relativo a la edificabilidad máxima y tipologías posibles. Además, habrá que tener en cuenta aspectos tales como las alturas máximas, ocupación de la parcela, retranqueos, etc.

4. La Viabilidad Jurídica

Igualmente es muy importante asegurar que el suelo no esté afectado por aspectos legales relacionados con la propiedad o servidumbres. Tanto para este punto como para el punto anterior Sofia RTD dispone de las herramientas necesarias para gestionar todas las tareas que se van desarrollando y que pueden condicionar la toma de decisiones. Estas herramientas son la Gestión de  Tramitaciones y la Huella Digital. La primera nos proporciona una forma rápida y sencilla de hacer el seguimiento de todas las tareas que componen cada tramitación. Por su parte, la Huella Digital nos permite almacenar toda la documentación que se vaya generando permitiéndonos incluso crear diferentes versiones de cada documento almacenado.

5. La Viabilidad Financiera y Económica

Aquí se deben analizar los resultados económicos esperados del proyecto, así como las posibilidades de financiación del mismo en caso de requerir financiación externa. Es en este punto donde herramientas como Sofía RTD, basadas en proyecciones de comportamientos verificables, muestran su máximo rendimiento o probabilidad. Sofía RTD permite simular diferentes condiciones de inversión y financiación que junto con los diferentes modelos de comercialización habilitan la creación de escenarios rentables y de riesgos mínimos. Multitud de parámetros van a conformar los diferentes modelos de viabilidad como ninguna otra herramienta del mercado.

Para el caso de la inversión, Sofia RTD te permite crear diferentes planes de inversión en función de los diferentes objetivos que se quieran alcanzar. Para ello vamos a poder identificar todos y cada uno de los ítems que van a intervenir en nuestra inversión. Y en cuanto a la financiación, también podemos crear diferentes planes que nos mostrarán el valor de tasación para un plan de precios concreto; el Loan To Value de cada unidad de venta, los parámetros que identifican las condiciones del préstamo y la disposición del propio préstamo.

Por último cabe destacar que todos los diferentes planes de comercialización, inversión y financiación creados por Sofia generarán multitud de escenarios de viabilidad de forma ágil, clara y precisa. Esto permitirá al inversor seleccionar el escenario más óptimo para afrontar el proyecto con las mayores garantías de éxito. En definitiva, Sofia tiende la mano al inversor inmobiliario, proporcionándole una análisis de viabilidad del suelo adaptado a las nuevas exigencias del sector.